Comprar vivienda es una de las decisiones financieras más relevantes. En esta guía aprenderás cómo obtener un crédito hipotecario en Chile, los requisitos actuales, y las diferencias entre bancos y mutuarias para elegir la alternativa más conveniente.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo de largo plazo para comprar, construir o refinanciar una vivienda. A cambio, la propiedad queda en garantía hipotecaria hasta el pago total del crédito.
Requisitos generales (Chile 2025)
- Edad: usualmente entre 21 y 75 años al término del crédito.
- Renta mínima: desde $700.000 líquidos aprox. (depende del monto y entidad).
- Antigüedad laboral:
- Dependientes: ≥ 12 meses con contrato.
- Independientes: ≥ 24 meses con boletas y/o declaraciones de renta.
- Historial financiero: buen comportamiento de pago y sin morosidades.
- Pie: entre 10% y 20% del valor de la propiedad (a mayor pie, mejor tasa y dividendo).
- Documentación típica: cédula vigente, 6 últimas liquidaciones o IRPF/SII, certificado de antigüedad y renta, extracto AFP, promesa de compraventa o tasación.
Consejos para mejorar tu aprobación y tasa
- Compara varias instituciones: solicita cotizaciones en al menos tres entidades.
- Negocia seguros: puedes contratar desgravamen e incendio con aseguradoras externas (baja el CAE).
- Ordena tus deudas: reduce líneas y tarjetas con bajo uso; evita nuevas cuotas 3–6 meses antes.
- Aumenta el pie: cada punto adicional de pie reduce el dividendo y mejora condiciones.
- Pide preaprobación: define capacidad de endeudamiento antes de firmar promesas.
- Evalúa el CAE: es el indicador más útil para comparar ofertas con todos los costos.
Mutuarias vs. Bancos: ¿qué me conviene?
Ambas financian vivienda a plazos similares, pero su estructura y reporte difieren. Aquí un resumen práctico:
| Característica | Bancos | Mutuarias |
|---|---|---|
| Supervisión | CMF + Banco Central | CMF |
| Visibilidad en sistema financiero | Sí, afecta tu endeudamiento global/score | No se refleja en tu banca; puede mejorar tu capacidad futura |
| Tasas | Generalmente ligeramente más bajas | Ligeramente más altas, pero flexibles |
| Plazos | Hasta 30 años | Hasta 30 años |
| Costos y seguros | Más comisiones; seguros paquetizados | Seguros negociables; menores costos administrativos |
| Refinanciar / prepagar | Menos flexible | Más flexible, prepagos usualmente más simples |
Conclusión rápida: si priorizas tasa y estabilidad, mira bancos; si valoras flexibilidad, rapidez y que no afecte tu carga bancaria, analiza mutuarias.
Ejemplo comparativo referencial (2025)
Simulación solo para fines ilustrativos. Las condiciones reales dependen de evaluación y mercado.
| Entidad | Monto | Plazo | Tasa fija anual | Dividendo aprox. | CAE |
|---|---|---|---|---|---|
| Banco Tradicional | 3.000 UF | 20 años | 4,5% | ≈ 19,1 UF | 4,8% |
| Mutuaria Hipotecaria | 3.000 UF | 20 años | 4,9% | ≈ 19,6 UF | 5,1% |
Pasos para solicitar tu crédito
1) Diagnóstico y orden
- Calcula tu capacidad: procura que el dividendo no supere el 25–30% de tu ingreso líquido.
- Revisa deuda total y limpia morosidades.
2) Preaprobación
- Entrega documentación base (identificación, renta/boletas, estado de deudas, ahorros).
- Compara tasa, CAE, seguros y costos de mantención.
3) Tasación y promesa
- La entidad realiza tasación y validación legal de la propiedad.
- Firma de promesa de compraventa (considera cláusula de salida si la entidad no aprueba).
4) Aprobación y escritura
- Revisión final, aprobación y firma de escritura ante notario.
- Inscripción en CBR y posterior desembolso.
Preguntas frecuentes
¿Conviene tasa fija, variable o mixta?
En escenarios de inflación y tasas inciertas, la tasa fija entrega previsibilidad. La mixta puede ser útil si esperas bajas de tasas a mediano plazo.
¿Puedo usar seguros externos?
Sí. Puedes cotizar seguros de desgravamen e incendio con terceros para bajar el CAE. La entidad debe aceptar pólizas equivalentes.
¿Cuánto pie necesito?
Lo usual es 20%, aunque hay casos desde 10%. Con mayor pie, mejoras tu tasa y reduces dividendo.
¿El crédito con mutuaria afecta mi “cupo” bancario?
No se registra como deuda bancaria tradicional, lo que puede mejorar tu capacidad para futuros créditos con bancos.
Disclaimer: Esta guía es informativa y no constituye asesoría financiera. Condiciones y tasas pueden variar según perfil, propiedad y mercado. Actualizado a 2025.
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